旅游開發需要大量的資金，特別是在前期開發過程中，大型基礎設施建設、重點景區建設等，其所需的資金很難由政府獨立承擔。許多地方政府希望采用各種形式，引進大型投資商，對包括基礎設施和核心景區在內的項目進行綜合開發，減輕政府財政壓力，降低前期市場運作風險，而能否降低投資風險，并在一定期限內收回投資，卻是旅游投資商首先考慮的問題。最直接的辦法，則是將旅游開發與房地產開發結合，既能保證一定權益，又能保證未來現金流的連續性，是一種穩妥且利益最大化的方法。

在政府與投資商二者存在互相訴求的時候，可以借鑒如下模式，促進大型項目合作的開展：

第一種，BOT或BT形式。

BOT是對Build-Own-Transfer（建設—擁有—轉讓）形式的簡稱，現在通常指Build-Operate-Transfer（建設—經營—轉讓）。而BT是BOT的一種歷史演變，即Build-Transfer（建設—轉讓），政府通過特許協議，引入國外資金或民間資金進行專屬于政府的基礎設施建設，基礎設施建設完工后，該項目設施的有關權利按協議由政府贖回。BT大致流程如下：政府立項，完成前期工作→將項目融資和建設的特許權轉讓給投資方→銀行或其他金融機構為項目提供融資貸款→政府與投資方簽訂BT投資合同→投資方組建BT項目公司→投資方在建設期間行使業主職能，對項目進行融資、建設、并承擔建設期間的風險→項目竣工，將完工驗收合格的項目移交給政府→政府按約定總價（或計量總價加上合理回報）按比例分期償還。政府在BT投資全過程中行使監管，保證BT投資項目的順利融資、建設、移交。

除了BT演變方式外，BOT的演變形式還有BOOT方式，即建設—擁有—運營—移交；BOO方式，即建設—擁有—運營；BLT方式，即建設—租賃—移交；BOOST方式，即建設—擁有—運營—補貼—移交；BTO方式，即建設—移交—運營等。

目前來說，這種方式在國內旅游開發上運用的并不多，也較少成功的案例，但符合資本發展的趨勢，是未來開發大型旅游目的地或度假地的一種比較適合的方式。中國尚有眾多優秀的旅游資源由于交通、水電等基礎設施原因，沒有開發出來，如果采用BOT方式，特別是采用幾種不同的變種形式，則可以充分利用社會資金，解決開發前期資金需求大、周期長、風險高以及政府投資渠道不暢等問題。

需要注意的是，BOT必須靠投資商在經營期限內經營（如景區門票等）來收回投資并產生利潤，而且一般情況下政府不提供固定投資回報率的保證，國內金融機構和非金融機構也不為其融資提供擔保。在這種情況下，必須獲得政府相關保證，如配套設施、市場宣傳、景區資源的獨享、控制其它景區分流等。

在國內BOT操作中，政府用土地或土地相關權益做抵押是最為普遍，也是大部分投資商能夠接受的方式。特別是一些核心地塊或者價值高的土地，通過投資商的運營，可以獲得二次或三次利潤，有時候甚至高于BOT本身的利潤，這就為旅游投資、特別是旅游房地產投資提供了發展空間。

需要指出的是， BOT和BT模式中征地拆遷部分存在差異，這種差異對旅游房地產開發具有極大的影響。BOT項目征地拆遷費超標，一般情況下政府不予補償，項目成本和風險增加，在國內這種情況是經常發生的。而BT項目則不需擔心征地拆遷費超標，由于該筆費用可以納入總投資額，反而可以得到更多回報值。同樣不可預見費（如地質情況不明造成追加投資）也是一樣的情況。

獲得抵押土地后如何進行開發，是投資商需要重視的另外一個問題，應考慮引入獨立第三方的中介服務，如旅游開發顧問公司、投資咨詢公司、投資工程咨詢和設計公司、證券公司等，以及其他專業公司，如規劃設計公司、律師所、財務公司等。上述團隊的前期工作核心就是判斷項目可行性，提出盈利模式及操作方案，特別是確定土地運作方式，包括獲得、抵押、開發等各種形式，形成整體開發思路和方案，協助投資商進行具體操作。而在旅游房地產開發中，除上述操作外，如何將土地與旅游資源相結合，如何將土地與市場相結合，如何安排開發順序和投資順序，則成為項目成敗的核心。

在這個過程中，政府主要起引導作用，包括完成相關前期工作，與投資商充分溝通協商，并協助投資商安排招標、分包等各種工程項目，同時，監督工程質量、驗收各項工程并按時支付相關費用，同時按照承諾給予投資商其它方面協助和支持。

（待續）