不同的投資模式揭示了項目可能存在的風險和收益，使投資者把握投資中可能出現的變數和問題，為其提供解決問題的可能方案。大型的旅游房地產項目開發在投資模式方面同樣遵循這一原則。

自主開發

開發商定位于項目的主開發商和區域的運營商，必須把控項目的發展方向，使之按照總部的意圖整體發展，專業規劃設計單位、政府管理部門、其它投資商都必須按照統一的確定的原則參與進來。自主開發對于獲得項目開發所帶來的整體利益具有重要的意義。規劃、經營、管理、收益和轉讓、租賃、抵押等權利獲得是構成自主開發的基礎和核心。開發商必須在項目啟動之前就與土地所有者或者政府主管部門達成一致。

分期開發

鑒于開發項目一般的發展情況，階段性開發成為投資的必然選擇。整體同步開發存在巨大的經營風險，所需的資金和人力、物力都是開發商不希望獨立承擔的。而滾動開發則對項目的品質、旅游效應的形成、項目的市場吸引力產生不利影響，同時滾動開發帶來的現金回收不能滿足項目進一步發展的要求。分期開發一般的分為四期：一期為項目啟動期，主要內容為啟動核心旅游項目，進行基礎設施配套，初步進行市場營銷等活動；二期為建設期，主要進行核心的服務設施建設，包括旅游房地產建設，如酒店、度假村、會議中心、公寓別墅等；三期為繁榮期，主要進行項目的優質子項目提升和配套設施的完善；四期為收尾，核心工作是從建設向物業管理的轉型，進入持續經營階段。

成片開發

開發項目一般占地區域比較大，因此可以發展相對集中的地塊，以不同主題形成不同區域，內部共用服務設施，外部相對市場獨立。除獲得市場方面的優勢外，集團可以更好的整合資源、分階段開發、降低前期開發成本。成片開發的另一優勢是各個區域之間的關聯程度相對較小，可以根據市場和項目發展情況進行一定的調整，從而進一步降低開發風險。成片開發的原則是根據所在區域的情況，特別是根據規劃的空間布局和功能分區，理順關系、確定重點，合理安排開發區域，集中力量進行開發。

自有與融資

設計投資模式時，必須考慮融資平臺的打造。內容包括嫁接公共資源的題材、配合融資的資產、現金流配置整合、各期的融資計劃、資本構架、融資主體層級等。由于法律供給和具體項目投資的特點，形成了目前以銀行融資為主的融資方式，其他融資途徑中如政策支持性融資、產權融資目前也可以進行操作。從項目開發角度出發，研究有關政策、法規、條件和其它內容，研究根據不同主題和區域（片區），利用不同渠道獲得各類不同性質資金，都是開發商和運營團隊關注的重點。

商業旅游房地產區域開發模式 

以區域開發為主體，旅游和商業房產相結合，以投資、招商、建設、商業房產及旅游開發經營為運作重點，通過景點景觀打造、文化氛圍營造、自然環境保護、公共空間配置等手段，實現各個項目參與者的利益。

項目的核心是旅游與房地產的互動結構。旅游主題拓展市場空間，創造旺盛人氣，增強區域吸引力，提升整個地塊的土地、房產價值；房地產景觀吸引更多游客，房產投資者和經營者成為游客的一部分。

交叉運作、分期開發、成片開發模式緩解了時間和資金壓力；多元主題商業房產概念舒緩商業房產市場壓力；投資回收結構減少開發商的市場風險。

如果項目靜態投資達到60億人民幣規模，通過此模式動態投資則為20億左右。由于投資概念的融入，在建設期就有較好的現金流，使開發商的運作風險和資金風險最小化。

如下圖所示，區域運營商的融資難度降低，減少資金成本，縮短投資回收時間。部分子項目引入優質項目投資者，迅速提升整個區域的土地房產價值，使現金流回收周期縮短，降低整個區域開發運作的風險；引入旅游商業房產投資者，既向房產投資者融資又使其成為穩定客流，讓商業房產投資者共擔風險；此模式有可能會增加經營者的成本，如果項目區的游客流量達到一定規模，對經營者而言此成本則可以接受。

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